什么是房屋贷款保险? (Mortgage Assurance)

房屋贷款保险是一种保障计划,旨在保护房屋买家万一因不可预见的情况(如死亡或永久残障)而无法继续偿还房贷。如果投保了此类保险,一旦发生上述不幸事件,保险公司将代为偿还剩余的房贷款项,确保家人无需为此困扰。

拥有房屋贷款保险的好处是，如果房屋买家遭遇不幸，他们的家人不需要为偿还房屋贷款而烦恼。这对于那些家庭成员仍然居住在尚未还清贷款的房产中的情况尤其重要。即使失去了家庭的经济支柱，他们也可以继续住在自己的家中，而不必担心房屋贷款的问题。如果没有购买房屋贷款保险，而家人又无法继续偿还贷款，那么贷款机构（通常是银行）可能会收回并拍卖房产。

在马来西亚,主要有两种房贷保险:递减式房贷保险(MRTA)和固定保额房贷保险(MLTA)。它们的区别在于:

• MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) 的保额会随着贷款余额的减少而递减,贷款期满后保额降为零。赔付仅用于偿还剩余贷款。
• MLTA (Mortgage Level Term Assurance) 保额在整个贷款期内保持不变,除可偿还剩余贷款外,剩余赔付金额还可分配给指定受益人,具有储蓄功能。

马来西亚国家银行并未强制房贷申请人必须购买上述保险,但一般情况下,未投保者较难获批贷款。反之,投保不仅有助于贷款获批,有时还可获得较低利率。另外,申请人可自由选择向银行或其他保险公司投保。

第一种差别：价钱

至于MRTA和MLTA的保费，它们都取决于投保人的年龄、房屋贷款金额和贷款的偿还期限。一般来说，年龄越大、贷款额度越高、偿还期限越长，所需支付的保费就越高。在购买MRTA和MLTA之前，通常需要进行身体检查以确保符合投保条件。如果检查结果显示有重大疾病，保险公司可能会拒绝投保或提高保费。

保费方面,MRTA通常比MLTA便宜10倍左右，主要由投保人年龄、贷款金额和期限等因素决定。例如,一名28岁马来西亚人购买50万令吉房产，申请45万令吉30年期贷款,MRTA保费仅需一次性支付11,695.5令吉，可一并纳入贷款。相比之下，MLTA则需每月支付357令吉，30年总费用高达12万余令吉：

第二种差别：保障

虽然MLTA的成本较高，但其提供的保障更为全面。这是因为MLTA的保额在整个贷款期限内保持不变，即使借款人欠银行的贷款金额每年递减。这意味着MLTA不仅是一种贷款保护，还可以作为一种储蓄工具，因为它在贷款期限内提供了一个固定的现金价值。

与MLTA相比，MRTA的保额会随着时间逐年减少，并在贷款期限的最后一年降至零。在MRTA的条款下，只有贷款人才能成为保险金的受益人，而MLTA则允许指定任何人作为受益人。

此外，MRTA的保费是基于初始贷款金额加上利息来计算的。在马来西亚，如果房屋贷款的利率上调，可能会导致在贷款期限结束前，MRTA的保额已经大幅减少，从而存在贷款未还清但保险保额不足的风险。

第三种差别：赔偿

在讨论MRTA（递减式房屋贷款保险）和MLTA（抵押定额式房屋贷款保险）的赔偿差异时，我们可以看到两者在保障家庭财务安全方面的不同策略。假设借款人购买了MRTA，并且在10年后不幸去世或成为终身残疾人士，银行将从保险公司获得RM411,300的赔偿金来偿还剩余的房屋贷款。然而，如果在这10年内房屋贷款的利息上升，那么MRTA的赔偿金额可能不足以覆盖剩余的贷款，这可能导致借款人的家人需要筹集资金来偿还贷款，以免失去房产。

如果借款人在30年的贷款期限内安全还款，而没有发生任何不幸事故，他们将无法从MRTA中获得任何现金价值或储蓄。相反，如果借款人选择MLTA并在10年后遭遇不幸，他们的家人将获得RM450,000的赔偿金，这笔钱不仅足以偿还房屋贷款余额，如果有剩余，还可以作为家人的财产。这就是为什么MLTA通常也被视为一种人寿保险的原因。

此外，如果购买MLTA的借款人在30年后偿清了所有房屋贷款并且仍然健在，他们可以从保险公司获得RM184,383的无索赔现金返还，这意味着他们不仅能够收回已支付的RM122,445保费，还能获得额外的RM61,938。而对于MRTA，即使借款人在贷款期满后仍然健在，他们也无法获得任何返还。

这些差异突出了MRTA和MLTA在提供财务保障方面的不同选择，以及它们如何影响借款人及其家人在不同情况下的财务状况。

怎么选择？

选择MRTA（递减式房屋贷款保险）还是MLTA（抵押定额式房屋贷款保险）主要取决于您的个人需求和财务状况。如果您的家庭对您的经济支持需求不高，MRTA可能是一个更经济的选择。但是，如果您是家庭的主要经济支柱，并且有一个较大的家庭，那么MLTA可能更适合您，因为它提供了固定的保额和更高的赔偿金额。

对于那些计划长期居住在同一处房产中的人来说，MRTA可能更合适，因为它在转让保险至另一处房产时可能会有一些限制。而对于房地产投资者，MLTA可能更有吸引力，因为它允许保险转让，且不受年龄的影响。

在决定购买MLTA时，一个重要的考虑因素是您是否有能力在整个贷款期限内支付保费。如果您认为自己难以承担每月或每年的保费，那么MRTA可能是一个更实惠的选择。如果您已经有足够的医疗和人寿保险，那么MRTA也可能是一个合适的选择。如果您没有这些额外的保障，那么MLTA可能会提供更全面的覆盖。

购买房屋贷款保险时，您可以选择通过贷款银行购买，也可以选择与其他保险公司合作。建议您花时间比较不同保险公司的报价，因为保费可能会根据您的年龄和健康状况而有所不同。

概要总结：

马来西亚两种主要的房屋贷款保险 – 递减式房屋贷款保险(MRTA)和抵押定额式房屋贷款保险(MLTA)之间的三大差异,并提供了选择建议。

第一个差异：保费

1. 一般来说,MRTA的保费比MLTA便宜约10倍。
2. MRTA通常是一次性付清的,而MLTA则需要按年/半年/季付或每月付费。
3. 保费金额取决于投保人年龄、房贷金额和偿还期限。

第二个差异：保障程度

1. MLTA提供固定的保额,贷款期内不会降低,也具有现金价值。
2. MRTA的保额会随着贷款余额的减少而递减,贷款期满后将降至零。
3. MLTA允许指定任何受益人,而MRTA只能指定银行。

第三个差异：赔偿方式

1. MRTA赔付给银行用于偿还剩余贷款。如果保额不足,家人需另行偿还差额。
2. MLTA不但可偿还剩余贷款,剩余赔付金额还可支付给指定受益人,具有储蓄功能。
3. 如果投保人在贷款期满后仍生存,MLTA可退还所付保费及额外现金。

房屋贷款保险

1. 如果家庭负担不重,可选MRTA。
2. 如果家庭依赖程度高、需要现金价值保障,可选MLTA。
3. 长期持有房产者可选MRTA,投资者可选MLTA。
4. 视经济能力选择MRTA的一次性付费或MLTA的分期付费。
5. 如果已有其他人身保障,可选MRTA。

总的来说，对保费、保障程度和赔偿方式的不同考量，将决定选择MRTA或MLTA。